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      房產信貸收緊卡住資金喉嚨 調控須打組合拳

      2011/8/21 10:05:00 新華網(廣州) 瀏覽數() 我要評論()

      正所謂借一根杠桿可以撬動地球,信貸就是房地產業的杠桿。連續多年信貸量處于高位和資金對房地產業的偏好,使得房地產市場的購買力持續成倍放大。但最近一年來,隨著提高首付比率和利率等政策的出臺,信貸對房地產業的杠桿作用開始受到抑制。

      四大銀行第三套房貸均暫停發放

      記者近日分別致電農、中、工、建四大銀行北京客服電話獲知,這些銀行均已暫停第三套商業住房貸款。中國建設銀行北京分行已于2011年1月26日暫停對第三套住房的貸款業務。中國工商銀行北京分行從2月1日開始暫停第三套住房貸款。中國農業銀行和中國銀行的北京分行也已經陸續停止了第三套住房貸款業務。

      在采訪過程中,工行海淀支行信貸部經理告訴記者,目前工行針對商業住房貸款的優惠政策悉數取消,今年年初工行北京分行將首套住房貸款首付成數從去年的二成提到三成,利率為基準利率。同時,需要在開發商簽約銀行以外的銀行進行貸款的申請人,則另需以本市名下已有房產做抵押或另請擔保公司進行擔保。

      建行03287號電話銀行話務員向記者介紹,目前該行已取消之前所有的貸款優惠政策,首套商業住房貸款首付金額要求在三成以上,貸款5年以上者貸款利率為基準利率。中行客服人員也同樣告訴記者,首套房和二套房貸款利率都暫無優惠。

      對于最近銀監會重申暫停第三套房貸的政策要求,鏈家地產副總裁林倩分析說,今年年初以來,北京各大銀行第三套房貸已陸續暫停發放,上半年銀行商貸的比例有所下降。在貸款持續緊縮的情況下,最有可能受影響的是外地購房者。從人數結構上來看,滿足購房資格要求的外地購房者占整個市場的15%左右。鏈家的內部統計數據顯示,外地客戶對貸款的依賴程度比本地客戶高。另外,進一步緊縮商業房貸會對剛性需求或是首次購房者影響較大。

      商業銀行二手房貸款亦偏冷

      對于各大商業銀行緊縮二手房貸款的傳聞,記者走訪了包括交通銀行、招商銀行、北京銀行、華夏銀行、中信銀行在內的5家商業銀行。銀行方面沒有正面回應緊縮傳聞,大多認為二手房購房者貸款需求下降成為二手房貸款偏冷的主因。而房產中介公司負責人則認為銀行政策調整對二手房成交量下滑及客戶觀望情緒有明顯影響。

      在走訪過程中,北京銀行、華夏銀行、中信銀行個貸部工作人員均表示所在銀行沒有明確緊縮二手房貸款的政策。招商銀行東直門支行的工作人員告訴記者,前來辦理二手房貸的客源很少,今年年初以來幾乎還沒辦理過二手房貸款業務。

      林倩則表示,選擇商業貸款的二手房購房者的比例從去年接近六成降到今年的二成左右,但她認為,這并不表示購房者實際經濟水平有所提高而采用全款購房,而是轉而表現為二手房整體成交量的下降。

      從今年開始,銀行對二手房貸的態度與去年相比幾乎是180度轉變。去年銀行方面非常積極爭取二手房貸款,因為對銀行而言,二手房貸利潤率較高。同時,二手房貸款有房子作擔保,銀行的風險率較低。由于存款準備金率的不斷提高,銀行可貸資金有限,加上銀行政策變化,今年銀行貸款更傾向于中小企業貸款,其次是一手房貸款,最后才是二手房貸款,這個確實跟前幾年不太一樣。

      林倩認為金融調控手段對房產成交量的影響是非常明顯的。自2011年7月7日央行年內第三次上調金融機構人民幣存貸款基準利率以來,各大銀行分別取消貸款優惠政策,購房者觀望情緒濃厚。目前,要靠貸款才能買房的客戶采取的方式幾乎都是放棄買房計劃。

      民間資本充裕調控效果仍存變數

      從最近三年的信貸環境來看,新增信貸數量整體是比較大的,房地產市場在調控重壓下依然堅挺從中獲益不少。

      業內人士認為,信貸量充足主要對市場造成了兩方面的影響:一方面增強了流動性,提高了購買力,比如對個人而言是提高了支付能力,對企業而言,其開發資金將更為充裕;另一方面,在預期層面,由于貨幣供應量較大,市場普遍對通脹產生了一定的擔憂,而紛紛把房地產作為抵御通脹的避風港。

      國家統計局公布的數據顯示,7月CPI同比漲幅為6.5%,在實際生活中多種產品價格可謂高高在上。

      對此,偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示,在通脹的背景下,房地產調控能否實現降房價將是個巨大的考驗。

      此外,隨著自有資金充裕,民間資本和當前的信貸資本相結合,即便信貸稍稍受到抑制,其能量仍然巨大。胡景暉表示,當前至少有5000億元民間資本正在尋找出路,但最終除了房地產,其去向并不是太多。

      “信貸數量較大體現的是相對寬松的貨幣環境,對于房地產而言,能否從嚴執行提高首付和利率等房貸政策至關重要,這能夠影響房地產市場的走勢,但調控最終能否成功則取決于政策的組合拳效應!敝袊康禺a學會副會長陳國強表示。


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