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      國有土地使用權的出讓和劃撥

      2011/11/18 9:32:00 不詳 瀏覽數() 我要評論()
      國有土地使用權的出讓和劃撥是房地產開發用地的首要條件。 土地使用權出讓,是指國家將國有土地使用權(以下簡稱土地使用權)在一定年限內出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 土地使用權出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件,由市、縣人

             國有土地使用權的出讓和劃撥是房地產開發用地的首要條件。
            土地使用權出讓,是指國家將國有土地使用權(以下簡稱土地使用權)在一定年限內出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
            土地使用權出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件,由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設、房產管理部門共同制定方案、按照國務院規定,報經有批準權的人民政府批準后,由市、縣人民政府土地管理部門實施。直轄市的縣人民政府及其有關部門的批準權則由直轄市人民政府規定。
          土地使用權的出讓方是市、縣人民政府的土地管理部門作為該政府的具體代表;另一方則是土地使用權的受讓方,即通過土地使用權出讓合同而確定的土地使用者。關于受讓方的范圍,《國有土地所有權出讓和轉讓暫行條例》未作限制性規定,這就是說,國內任何企、事業單位、其他經濟組織和個人,都可成為土地所有權的受讓方,國外的企業、經濟組織和個人一般也都可成為受讓方。只有上海、夭津、杭州等地的國有土地出讓和轉讓的地方性法規,規定凡與我國沒有建立外交關系或沒有設立商務代辦處的國家或地區的企業、經濟組織或個人,不得成為受讓人。
           土地使用者的合法權益受國家法律保護,土地使用者的權利主要包括在規定的年限內可以開發、利用、經營土地,也可以轉讓、出租、抵押土地使用權。個人依法取得的使用權還可以繼承。
             土地使用權出讓是國有土地使用制度的第一個環節,是土地使用權作為商品經營和進入流通領域的第一步,因此,土地使用權的出讓市場是作為房地產市場中的一級市場,或叫出讓市場。 
            土地使用權出讓后進行開發經營、即房地產轉讓,是房地產二級市場,又叫轉讓市場。
            土地使用權出讓的法律特征有:

      (1)土地使用權出讓是國家土地所有者與土地使用者之間的權利義務關系,其特征是平等、自愿、有償、有期。(2)國家作為土地所有者的法律地位不變,土地使用者只享有土地使用權。(3)土地使用權出讓市場由政府壟斷經營,任何部門、單位和個人不得拉自經營。(4)土地使用權的出讓工作由地方政府土地管理部門依法代表國家實施。
              土地使用權出讓可以采用協議、招標、拍賣的方式。
              土地使用權出讓應當簽訂書面出讓合同。土地使用權出讓合同是指國有土地所有者(或其代表)與土地使用權受讓人之間就出讓土地使用權及如何行使使用權等所達成的明確相互之間權利義務關系的協議。
              土地使用權出讓合同應當按照平等、自愿、有償的原則,由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。
            土地使用權劃撥,是指縣級以上人民政府依法批準,在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。


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